Zanim zacznę porównywać inwestycję w ziemię oraz w mieszkania na wynajem warto zastanowić się dlaczego inwestować w nieruchomości a nie np. w złoto, akcje lub popularne ostatnio kryptowaluty. Przede wszystkim inwestycje w nieruchomości dawały historycznie bardzo wysokie i stabilne wzrosty (wyższe niż inwestycje w złoto, giełdę GPW) co w połączeniu z bezpieczeństwem jakie daje akt notarialny oraz wpis do księgi wieczystej (nieruchomości nie da się ukraść) pozwala nam spać spokojnie nawet w przypadku ulokowania całego swojego majątku w przeciwieństwie do chwiejnych wycen kryptowalut.
Spodziewane zyski:
Nie da się tego porównać jeden do jednego. W przypadku inwestycji w ziemię oprócz stabilnego i wysokiego wzrostu wartości w czasie możemy się spodziewać dodatkowego wzrostu wartości na skutek różnych czynników takich jak przekształcenie ziemi rolnej na budowlaną, polepszenie dojazdu, doprowadzenie uzbrojenia przez gminę, poszerzanie się miast i postępująca lokalnie urbanizacja. Dodatkowo przy większych kawałkach ziemi możemy ją wydzierżawić rolnikowi i pobierać dopłaty unijne lub przy spełnieniu kilku warunków wydzierżawić pod farmę fotowoltaiczną gdzie kwoty dzierżawy nierzadko osiągają wartości 15 000 zł/ha rocznie.
Mieszkania mają to do siebie, że wzrost wartości w czasie jest znacznie mniejszy a same budynki się starzeją i wymagają coraz większych nakładów finansowych. Wynagradza nas za to sowity dopływ gotówki jaką możemy uzyskać z najmu krótko lub długoterminowego.
Dobór nieruchomości:
W przypadku zakupu mieszkania pod wynajem krótko lub długoterminowy sprawa wydaje się bardzo prosta. Powinniśmy kierować się głównie spodziewaną stopą zwrotu jaką w miarę prosty sposób jesteśmy w stanie oszacować. Wystarczy koszty zakupu mieszkania oraz ewentualnego jego dostosowania (odświeżenie lub remont) podzielić przez zyski jakie będziemy czerpać z wynajmu rocznie (sprawdzamy na stronach ogłoszeniowych jakie są koszty wynajmu podobnych nieruchomości). Wynik tego prostego działania matematycznego da nam ilość lat w jakiej nieruchomość nam się zwróci i aby wynik był realny należy od zysków odjąć podatki, oszacować okresy w których nieruchomość będzie nie wynajęta, przyjąć jakąś bezpieczną kwotę na naprawę zniszczeń, odświeżenie mieszkania co kilka lat, uwzględnić dodatkowe opłaty takie jak ubezpieczenie nieruchomości. W przypadku zakupu ziemi sytuacja się komplikuje. Tutaj należy ostrzec, że kupno ziemi pod zyskowną inwestycję nastręcza pewnych problemów z wyborem. Potrzebna jest tu szeroka wiedza lub odpowiedni doradca. Istnieje mnóstwo pułapek prawnych oraz fizycznych. Gdy analizuje nieruchomość gruntową sprawdzam ją pod kątem ponad 40 uwarunkowań (takich jak klasa bonitacyjna, ochrona środowiska, badanie KW itp.).
Bezpieczeństwo inwestycji:
W mojej opinii inwestycja w grunty charakteryzuje się znacznie większym bezpieczeństwem. Ziemi nie da się zniszczyć, spalić itp. Nasze dochody mogą zostać uszczuplone w przypadku gdy w bliskim sąsiedztwie w przyszłości zostanie zrealizowana uciążliwa inwestycja taka jak kurnik lub droga szybkiego ruchu generująca hałas. Aby zminimalizować te niebezpieczeństwo należy sprawdzić plan miejscowy, który oprócz możliwego zagospodarowania naszej działki określa też możliwości działek sąsiednich. W przypadku braku planu miejscowego warto zanalizować potencjalne zagrożenie badając tz. „dobre sąsiedztwo” dla działek sąsiednich lub udając się do Urzędu Gminy do wykwalifikowanego w tej materii urzędnika. Niebezpieczeństw związanych z wynajmem mieszkania jest znacznie więcej. Niestety w Polsce mamy fatalne prawo, które w nienależyty sposób chroni nieuczciwego lokatora. W najgorszym przypadku możemy skończyć z lokatorem, który nie płaci czynszu i zadłuża mieszkanie nie płacąc za media- zgodnie z prawem nie można mu ich w takiej sytuacji odciąć !!! Zgodna z prawem eksmisja takiego lokatora często trwa latami- aby eksmisja była możliwa gmina musi zapewnić temu lokatorowi lokal zastępczy na który często czeka się wiele lat. Powyższe niebezpieczeństwo zmniejsza ale nie ogranicza do zera wprowadzony nie dawno tak zwany najem okazjonalny. Szalenie istotna jest też selekcja najemców. W mojej opinii warto wybrać kogoś zaufanego, kto jest w stanie wpłacić wysoką kaucję (będzie szanował nasz majątek aby na koniec najmu dostać zwrot kaucji) nawet kosztem niższego czynszu dla nas jako właściciela mieszkania.
Pracochłonność
I znowu ziemia jest w tej materii bezkonkurencyjna. Inwestycję najczęściej możemy pozostawić samej sobie latami aby rosła w czasie. W szczególnych przypadkach np. gdy chcemy ziemię rolną przekształcić na budowlaną wymagane jest pewne zaangażowanie, które nijak się ma do pracy jaką musimy włożyć w wynajmowanie mieszkania.
Podatki
Od wynajmowanego mieszkania musimy płacić podatek dochodowy, który dla osoby fizycznej wynosi:
– 8,5% – jeśli dochód z najmu nie przekroczył 100 000 zł w skali roku,
– 12,5% – jeśli dochód z najmu przekroczył 100 000 zł w skali roku.
Dodatkowo płacimy średniej wysokości podatek od nieruchomości mieszkalnej. Zarówno w przypadku nieruchomości gruntowej jak i mieszkania nie zapłacimy podatku dochodowego przy sprzedaży gdy uzyskane pieniądze przeznaczymy na własny cel mieszkaniowy lub gdy sprzedaży dokonamy po co najmniej 5 latach. Nieruchomości gruntowe zazwyczaj obarczone są niskim podatkiem rolnym od nieruchomości (nawet gdy działka jest budowlana to posiada najczęściej użytki rolne i od nich płacimy podatek). W przypadku gdy ziemia oznaczona jest w ewidencji klasą bonitacyjną V lub VI następuje całkowite zwolnienie z podatku. W szczególnych przypadkach gdy handel ziemią może stanowić podstawę do uznania to jako zorganizowaną działalność gospodarczą istnieje ryzyko konieczności naliczenia podatku VAT 23% przy sprzedaży gruntu ale tutaj każda sytuacja powinna być analizowana osobno.
Podaż: Na koniec wisienka na torcie. Developerzy nieustannie oddają do użytku nowe mieszkania, powstają nowe firmy trafiające na GPW, złoto i kryptowaluty są wykopywane ale Ziemii nie da się wyprodukować, a jej dostępność w atrakcyjnych rejonach stale się zmniejsza.
Jeżeli podobnie jak ja uważasz, że najlepszą formą lokaty kapitału są nieruchomości to zachęcam do odwiedzenia moich stron z ogłoszeniami pod moją opieką- www.nwitt.pl i www.lokatymazurskie.pl